청량리 재건축 교통 호재와 주목해야 하는 이유청량리 재건축 교통 호재와 주목해야 하는 이유 오늘은 서울 동북부의 핵심 교통 허브로 빠르게 성장하고 있는 청량리를 집중 조명해 보는 시간을 가져보려고 합니다. "청량리 재건축 교통 호재와 주목해야 하는 이유"에 대해 상세히 안내해 드릴 예정이니 집중해 주시길 바라겠습니다. Q. 청량리의 교통 호재는? 청량리는 현재 강북의 강남, 동북부의 랜드마크 그리고 교통의 메카라고 불리고 있는 지역이라고 할 수 있지요. 실제로 청량리의 교통을 살펴보면 개통 예정 노선까지 포함해 무려 14개의 노선이 지나가게 됩니다. 그래서 이러한 대규모 정비 사업을 통해 과거에 집장촌들이나 유해 시설이 있었던 곳들이 이제는 다수의 초고층 주상복합들의 준공으로 거듭납니다. 청량리역 북쪽 정비 사업 현황을 보면 청량리에는 초고층 스카이라인들이 지금 완성이 되고 있는 현황입니다. 그중 롯데캐슬 스카이 65라는 아파트는 65층 아파트로 어마어마한 높이인데요. 7월 1일 국토부에서는 도시를 새롭게 구성하는 공간 혁신 구역이라고 발표했죠. 청량리역은 양재역과 함께 선도사업 후보지로 선정이 된 지역이기도 한데요. 건폐율이나 용적률, 규제 완화와 관련된 도시 계획과 관련된 특례 구역으로 지정되면서 준비 중에 있는 상황입니다. 실제로 청량리 자체가 서울의 도심 교통 허브이지만 사실은 교통 개발 호재가 있었음에도 불구하고 상대적으로 주거나 일자리와 관련된 업무 시설은 부족했는데, 이제는 청량리역을 기준으로 북쪽과 남쪽 모두 아파트로 탈바꿈 될 예정입니다. 특히나 작년 2월에는 청량리역에 새로운 랜드마크 조성을 위해 도시 전략 계획 수립을 서울시에서 발표하면서 일자리까지 같이 복합 개발을 유도하겠다고 이야기했습니다. 이렇게 앞으로 청량리 일대가 지속적으로 정비 사업이 진행되고 있는 만큼 신중하게 검토하고 지켜보아야 할 필요가 있지요. 현재 청량리 미주아파트를 비롯해서 청량리 6구역과 8구역, 청량리 7구역은 지금 2026년 4월에 입주 예정에 있어요. 인근의 제기 4구역까지 지속적으로 정비 사업이 추진 중에 있기도 합니다. 이렇듯 청량리역은 남쪽과 북쪽 모두 상당수의 개발이 추진되고 완료되고 있어서 이제는 청량리역 일대가 대형 교통 호재와 함께 서울 동북권의 신흥 주거지로 그 입지를 공고히 할 것으로 예측되고 있다고 할 수 있겠습니다. Q. 청량리를 주목해야 하는 이유? 서울 동대문구에 있는 청량리는 동북권의 최대 교통 허브로 사람들이 모이는 곳입니다. 청량리가 서울도시기본계획에 따라 광역 거점으로 지정됨에 따라 서울 진입의 중요한 관문 중에 하나로 자리 잡기도 했죠.
스트레스 DSR 금리 한도 변화된 부동산 시장스트레스 DSR 금리 한도 변화된 부동산 시장 오늘은 부동산 공부를 진행하고 계신 분들께 알고 있으면 돈이 되는 부동산 상식에 대해 소개해 드리는 시간을 가져보려고 합니다. "변화된 스트레스 DSR 금리 한도"를 비롯한 관련 정보까지 자세한 정보를 안내해 드릴 예정이니 해당 포스팅을 집중해서 읽어주시길 바라겠습니다. Q. 스트레스 DSR 2단계가 시행되었는데 대출 금리와 한도는 어떻게 바뀌었나요? 2개월간 미뤄졌던 스트레스 DSR 2단계가 시행되면서 1일부터 대출 금리와 한도가 바뀌게 되었는데요. DSR은 총부채 원리금 상환 비율입니다. 이는 대출을 받을 때 개인 연간 소득에서 주택 담보 대출뿐만 아니라 모든 신용 대출의 원리금까지 포함한 총 대출 상환액을 고려해 그 사람의 대출 상환 능력을 심사하는 제도를 의미합니다. 여기서 더 나아가 스트레스 DSR 이란 최근 5년간 한국은행의 최고 금리에서 현재 금리를 뺀 값을 대출 금리에 추가로 반영하는 제도라고 이해하시면 쉽지요. 그러니까 소득에서 빚을 갚을 능력뿐만 아니라 향후 금리가 변동될 위험성까지 고려해 대출 한도를 정하겠다는 의미입니다. 변동 금리의 경우 시간이 지나서 처음 대출을 받을 때보다 금리가 오를 수 있는데, 이렇게 되면 차주가 매월 상환해야 하는 금액이 늘어나기 때문에 이를 고려한다는 겁니다. 즉, 처음 대출을 받을 때부터 금리가 오를 가능성을 반영해 대출 한도를 줄이겠다는 것이 스트레스 DSR의 핵심인 것이죠. 스트레스 DSR 제도는 국민들의 적응 기간을 고려하여 총 3단계로 나눠 진행되고 있는데요. 지난 2월부터 1단계가 시행되고 있는데 1단계에서는 주택 담보대출에 한해서 스트레스 금리의 25%가 반영이 되고 있던 것이 이번 9월부터 시행되고 있는 2단계에서는 주택 담보대출뿐만 아니라 신용대출까지 스트레스 금리의 50%를 반영해서 대출 한도가 산정되게 됩니다. 스트레스 금리의 마지막 단계인 3단계는 100% 적용으로 내년 7월로 예정이 되어 있는 상황인데 해당 제도는 가계부채를 관리하고 집값의 과열을 진정시키기 위한 목적으로 도입되었기 때문에 대출 한도의 축소는 불가피한 결과라고 보입니다. Q. 수도권은 더 높은 가상 금리를 적용했던데 지역별로 대출 한도에도 차이가 있나요? 네, 대출 한도는 지역별로 차이를 보입니다. 현재 스트레스 가산금리가 수도권과 비수도권에 따라 차등 적용되고 있죠. 예를 들어 현재 기준으로 수도권은 1.2%, 비수도권은 0.75%의 가상 금리가 적용되고 있는 현황입니다. 9월 1일부터 2단계 규제가 시행되며 가상 금리의 50%가 적용되기 때문에 수도권은 0.6%로 비수도권의 경우는 0.375%로 조정이 되었습니다. 이를 통해 최종 대출한도가 선정되지요. 이처럼 스트레스 DSR은 수도권과 비수도권을 나누어 차등 적용함에 따라 같은 소득을 가진 사람이라도 수도권과 비수도권에서 대출 가능한 금액이 다르게 되는 겁니다. 이렇게 지역별로 차이를 두는 가장 큰 이유는 현재 수도권의 주택 가격 상승세가 매우 심각하기 때문인데요. 연간 소득이 5천만 원인 차주를 예를 들었을 때 현재까지는 수도권 비수도권 관계없이 3억 1500만 원까지 대출이 가능했지만 9월 이번 달부터 2단계가 시행되고 있는 동안 수도권에서는 2억 8700만 원으로, 비수도권에서는 3억 200만 원으로 대출 한도가 떨어지는 것을 확인할 수 있습니다. Q. 대출 한도가 줄어들면 집값 상승도 멈출까요? 정부가 가계부채를 억제하고 집값 불안을 잡기 위해 대출 한도를 줄이는 정책을 펼치고 있지만 이로 인해 집값 상승이 멈출 수 있을지는 다소 복잡한 문제입니다. 지난 10년간 우리가 대출과 금리, 주택 가격의 상관관계에 대한 연구 결과를 보면 대출 금액을 줄이거나 금리를 올린다고 해서 주택 가격이 일시적으로 보합 혹은 정체를 보이는 경향이 있긴 했지만 일시적이었습니다. 실제로 주택 가격에 영향을 미친 주요 요인은 시장 상황과 수요자의 특성에 따라서 달라진 것이 사실이었지요. 또한 대출 한도와 금리의 변동이 주로 9억 이하의 중저가 주택 시장에서 더 민감하게 반응했었습니다. 반면에 15억 이상의 고가주택 수요자들은 상대적으로 덜 영향을 받았는데 해당 의미는 소득이 높고 현금을 많이 보유한 자산가들은 대출 한도에 크게 의존하지 않았기 때문입니다. 결국 서민의 주거 안정을 위해 주택 가격 상승을 억제하겠다는 이러한 정부의 정책이 과연 효과적인지에 대한 질문을 남기게 되는 부분이죠. 정책이 모든 시장에 동일하게 적용되기 보다는 다양한 수요층을 고려한 차별화된 조건이 필요하지 않을까라는 생각이 드네요. Q. 수도권 집값 억제를 위한 대출 규제로 양극화가 더 심해지지는 않을까요? 지방의 부동산 시장은 수도권과 달리 실수요자가 중심이 되는 경향이 크기에 이러한 대출 규제에 더욱 민감하게 반응할 수밖에 없다고 할 수 있습니다. 특히나 현재 지방의 주택 시장은 이미 많은 미분양 물량으로 어려움을 겪고 있는데 이러한 상황에서 대출 규제가 강화되면 자금 여력이 부족한 서민들이 시장에 진입하는 것이 어려워지는 거죠. 실제로 현장에서도 이러한 부정적인 영향이 발생하고 있는 것으로 파악됩니다. 주택 가격에 따른 더욱 세밀하고 면밀한 차등 적용이 필요해 보이네요. 지방 부동산 시장의 특성을 고려한 정책이 마련되어야겠습니다. Q. 금리 인상으로 대출 통제가 이어지고 있는데 대출 문턱이 높아지자 2금융권 찾는 수요자들이 늘고 있다고 들었습니다. 소득이 낮을수록 대출 한도가 줄어들기 때문에 이는 당연한 결과라고 할 수 있겠습니다. 1금융권에서는 특히나 여러 추가 조건들이 서민들에게 불리한 구조로 굉장히 많은 작용을 하고 있지요. 6억 이하 주택에 대한 정책 자금 대출이나 9억 이하 주택을 대상으로 한 생애 최초 구입자를 위한 정책 대출이 있긴 하지만 이러한 혜택을 받지 못하는 서민들이 훨씬 많습니다. 까다로운 1금융권의 조건을 충족하지 못한 분들은 2금융권을 찾게 되죠. 따라서 1금융권의 규제가 강화되면 당연히 2금융권으로 수요가 이동 할 수밖에 없게 되고 이에 따라 2금융권에선 적극적으로 수요하려는 움직임이 나타나고 있는 겁니다. 이러한 상황은 정부 정책에 여러 가지 시사점을 제공하고 있는 현황입니다. 서민을 위한 정책이 오히려 서민의 주거 사다리를 끊어 놓거나 시장 진입을 더 어렵게 할 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있는 거죠. 앞으로는 차주의 조건을 더 세밀하게 구분하여 개인별로 차별화된 전략을 마련할 필요가 있지 않을까 생각됩니다. 오늘은 이렇게 스트레스 DSR 금리 한도 등의 정보에 대해 소개해 드렸습니다. 여기까지 SG주택연구소였습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
모아타운 투자 팁과 고려사항 모아타운 투자 팁과 고려사항 서울시는 오래된 다가구나 다세대주택이 밀집되어 있으나 재개발이 어려운 저층 주거지를 새롭게 정비할 수 있는 방안으로 모아주택과 모아타운 사업을 지원합니다. 부동산에 조금이라도 관심이 있으신 분들 이라면 모아타운에 대해 들어보셨겠지요. 모아타운에 대해 많이 들어보긴 했으나 정확하게 어떤 사업인지 그 내용이 무엇이고 투자는 어떻게 하는 것이 좋을지에 대해서 알고 싶으신 분들이라면 오늘 소개해드리는 포스팅을 통해 정보를 얻어가시길 바랍니다. ???? 모아타운이 뭔가요? 서울의 전체 주거지 면적의 40%는 저층주거지가 차지하고 있는데요. 저층주거지 중 80%는 재개발 요건을 충족하지 못하고 좁은 필지에 다세대, 다가구주택이 과밀 개발되어 있어서 여러가지 문제점이 제기되어왔습니다. 서울시에서는 이러한 문제점을 개선하기 위하여 소규모주택정비 관리지역이라는 제도를 사용해 소규모 필지를 모아서 공동개발하는 모아주택과 모아주택에 기반시설 개선에 관한 내용을 포함하는 모아타운이라는 개념을 만들었습니다. 즉, 모아타운이란 신축과 구축이 혼재 되어 대규모 재개발이 힘든 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 모아서 대단지 아파트와 같은 퀄리티로 주택을 공급하는 것을 의미합니다. ????모아타운과 관련해 존치구역이라는 단어에 대해서 들어보신 분들도 더러 계실텐데요. 존치구역은 개발을 진행하려 했지만 주민의 동의를 얻지 못한 경우라거나 관리적인 부분으로 인해 사업 진행을 일정 기간 유보하게 되는 지역을 말합니다. 이러한 존치구역도 향후 개발이 진행될 것으로 보이는 지역도 있다는 점도 참고해주시면 도움이 될 듯 합니다. 이 외에도 사업 진행 여부와 사업 진행 속도도 체크해보셔야 하며 부동산 투자 시에는 재개발 지역에서 배제될 수 있는 테두리 지역도 직접 살펴봄으로써 투자 실패의 가능성을 낮춰보길 바랍니다. ???? 모아타운 투자 TIP 이러한 정비 사업을 진행함에 있어서 주민 협조는 무엇보다 중요합니다. 모든 정비사업은 주민 협조 없이는 진행이 불가하고 모아타운 또한 마찬가지로 일반적으로 사업 진행 시 권리산정일이 지정되는데 그 이유는 권리산정 이후 유입되는 투기 세력을 방지하기 위해서라고 할 수 있습니다. 이에 더해 한가지 주의사항을 말씀 드리면 권리산정 이후 지어진 건물은 현금 청산이 될 가능성이 있습니다. 또한 사업 진행 시에 상권이 살아있는 구역은 주민 동의를 받기가 어려울 수 있는데 주민 협조가 원활하지 않으면 해당 상권은 사업지에서 배제될 수 있죠. ???? DSR : Debt Service Ratio 총부채상환원리금상환 비율 DSR이란 Debt Service Ratio의 약자로 총부채상환원리금상환 비율입니다. 1년 동안 벌어들인 소득에 비해서 빚을 갚는 금액이 얼마만큼인지를 의미합니다. 이러한 DSR은 가계대출 조절을 위해서 정부에서 금융 규제 방안을 마련한건데요. 비율은 40%로 규정되어 있는 상황입니다. 만약 예를 들어 연봉이 5,000만원인 직장인의 경우라면 원금과 이자를 합산한 기준으로 1년에 2,000만원까지만 대출이 가능한 것이라고 이해하시면 쉽습니다. 즉 2,000만원은 금리 및 연봉 그리고 대출상환기간까지 고려하여 대출 가능한 수준으로 결정된 거라고 이해하면 됩니다. 최근에는 스트레스 DSR이 적용되고 있죠. 스트레스 DSR 단계별 시행시기와 적용 금리 시행시기 24.02월~08월 24.09% (잠정) 25.07월~ 금리 반영비율 스트레스 금리의 25% 50% 100% 은행권 적용 대출 주택담보대출 주택담보대출, 신용대출 주택담보대출, 신용대출, 기타대출 등 2금융권 적용 대출 - 주택담보대출 주택담보대출, 신용대출, 기타대출 등 ▶ 8월 31일까지 입주자 모집 공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매 계약이 체결된 일반 주택담보대출은 1단계 스트레스 DSR이 적용됩니다. ???? 스트레스 DSR 뜻과 관련 참고 사항 안내 스트레스 DSR이란 변동금리 대출을 이용하는 차주가 대출 이용 기간 중에 이자율이 상승하여 원리금 상환 부담이 커질 것을 고려해 DSR 산정 시에 일정한 수준의 가산금리를 부과해 한도를 산출 하는 것을 의미하고 있는 단어입니다. 이러한 스트레스 DSR 1단계는 2024년 2월에 이미 적용이 된 현황이며 대출 기준이 조금 더 보수적으로 변화하게 되었습니다. 2단계는 7월, 3단계는 내년 1월부터 적용되면서 총 3단계에 거쳐서 진행될 것으로 보이며 이렇게 진행된다면 기존 DSR이 적용되었을 때 대출 가능 금액은 2,000만원에서 5,000만원까지도 줄어들 수 있을 것으로 예상됩니다. 물론 이러한 사항은 이자나 연봉, 기간 등의 세부적인 요건에 따라서 적용되는 내용이 상이할 수 밖에 없겠지요. [출처] 모아타운 투자 팁과 고려사항|작성자 SG주택연구소
부동산으로 돈버는법 부동산 투자 실패 줄이려면부동산으로 돈버는법 부동산 투자 실패 줄이려면 오늘은 어떠한 재건축 아파트에 투자를 하는 것이 좋을지 그 답에 대해서 상세히 안내드리는 시간을 가져보겠습니다. "어떠한 아파트 단지에 투자를 해야 더 많은 시세 차익을 벌 수 있는지" 궁금하신 분들께 부동산으로 돈버는법 부동산 투자 실패 줄이는법에 대해서 알려드리도록 할 테니 집중해 주세요. 재건축 아파트 매수 시 고려할 점 1️⃣ 입지 2️⃣ 노후도 3️⃣ 용적률 4️⃣ 대지 지분 재건축 아파트에 투자할 때 고려해야 할 점은 크게 4가지로 입지와 노후도, 용적률, 대지 지분을 고려해야 합니다. 강원도 지방인 속초 지역에 아파트 재건축을 한다고 가정했을 때와 서울 중심 구도심에 있는 아파트를 재건축한다고 가정했을 때를 비교해서 말씀드려보겠습니다. 실제로 사업성 측면에서 본다면 주변 아파트의 시세가 어떤지를 살펴보는 과정이 필요한데요. 일반 분양을 했을 때 얼마나 더 사업성이 있는가를 체크해 볼 수밖에 없기에 이러한 측면에서 봤을 때는 당연히 서울에 있는 오래된 재건축 아파트를 실제로 매수해 재건축을 해서 일반 분양을 하는 것이 더 사업성이 높다고 볼 수 있겠습니다. 두 번째로 고려할 점은 노후도입니다. 해당 집이 얼마나 오래되었는지 이러한 부분들을 필수적으로 체크해야 하지요. 또한 용적률도 확인해 봐야 합니다. 용적률은 최근에 1기 신도시들 얘기가 많이 나오기도 했는데 일산 같은 경우엔 용적률이 160%가 나오고 있으며 그 외 실제로 같은 1기 신도시라도 산본이나 중동 같은 다른 1기 신도시의 경우엔 용적률이 200%를 넘는 수치를 보입니다. 1기 신도시 선도 지구처럼 얘기가 많이 나오고 있는데 일산이나 분당과 같이 바로 재건축을 실행하기가 조금은 쉽지 않은 경향들이 있기도 합니다. 마지막으로 중요한 점은 대지 지분입니다. 아무래도 조그마한 아파트들, 대지 지분이 적은 부분들이 세대수가 많은 것들보다는 세대수는 적고 대지 지분이 많은 것이 사업성도 좋고 실제로 일반 분양을 할 때 추후 이미 아파트를 보유하고 있는 조합원의 입장에서도 훨씬 유리하지요. 그렇다면 실제로 매수할 만한 재건축 아파트 단지들은 어떤 곳들이 있을까요? 어떤 재건축 아파트에 투자를 해야 시세 차익을 많이 보고 미래 가치도 알아볼 수 있을지 지금부터 설명해 드리겠습니다. 구체적인 단지를 예를 들어 살펴보겠습니다. ✔ 반포동 신반포 2차 아파트 ✔ 이촌 한강 맨션 아파트 첫 번째로는 반포동에 있는 신반포 2차 아파트입니다. 신반포 2차 아파트의 경우에는 재건축 된다면 부근에 있는 래미안원베일리보다 훨씬 높은 미래가치를 기대할 수 있죠. 이 외에는 실제로 이촌역 부근에 있는 이촌역 한강 맨션 아파트 단지입니다. 앞서 설명드린 이러한 단지들을 체크해 보면 어떤 부분들을 확인해야 하냐면 바로 주변 아파트 시세라고 할 수 있어요. 이촌 한강 맨션 아파트 같은 경우 주변 대표 시세는 바로 인근에 있는 레미안 첼리투스로 50평이 50억에 달하지요. 신반포 2차 아파트의 경우에는 우리가 이미 알고 있는 것처럼 주변에 아크로 리버뷰도 있으며 왼편으로는 래미안 원베일리, 아크로 리버파크와 같은 아파트들이 즐비되어 있습니다. 주변의 대표적인 아파트 시세와 더불어서 재건축을 할 수 있는 부분들에 대한 가장 핵심은 일반 분양을 했을 때, 재건축이 완성이 되었을 때 얼마나 그 가격에 쉽게 일반 분양이 되는지와 사업성이 있는지의 여부로 이 두 가지가 재건축의 추진 여부를 판가름하게 되는 부분이라고 할 수 있겠습니다. 지금까지의 가까운 재건축의 역사를 살펴봤을 때 반포, 개포동 같은 지역들이 재건축이 빨리 진행됐었고 그 외 지역들은 사실 재건축이 지지부진했었는데요. 현재 재건축이 추진된 곳들은 가장 좋은 지역들로 사실 어찌 보면 서울시에 있는 전체 아파트 단지를 100으로 봤을 때 2025년을 기준으로 30년 연한이 되어 안전진단이 가까워져 있는 아파트들은 거의 서울시 아파트의 50%에 달하지만 실제 재건축 사업성이 있는 아파트들은 많지 않은 것이 사실이라 할 수 있어요. 정리해 보자면 재건축 추진 가능성이 높은 편에 속하면서 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 단지들의 공통점은 바로 주변 아파트 시세와 입지와 노후도, 용적률, 대지지분 등의 조건을 갖춘 그런 아파트들이라고 할 수 있겠습니다. 다 만족시킬 수 없다면 그중에서 대표적으로 두 개나 세 개 정도의 조건을 만족시키는 아파트를 고르면 되지요. 추가적으로 한두 개의 단지를 더 체크해 본다면 개포동에서는 현재 6, 7, 8 단지가 추진해서 준비하고 있어서 완공이 된다면 상당히 좋아질 것으로 예측되고 있어요. 다음은 송파구로 넘어와서 송파구에 위치한 가락삼익아파트를 말씀드릴 수 있겠는데요. 가락삼익아파트 같은 경우에는 토지의 사이즈 자체가 넓은 편이라는 장점이 있죠. 해당 가구에 각각의 대지 지분이 아니라 전체 대지 사이즈가 크기 때문에 넓은 대지 사이즈에서 적당한 가구 수에서 사업성 있게 추진하는 것과 적은 전체 대지 면적에서 참여하는 세대수가 많은 것과 비교하면 사업성이 떨어지겠지요. 두 번째는 사업시행 인가까지 나와있는 단지로 이러한 단지들이 향후 미래 가치가 풍부하다는 것을 인지하신다면 어떤 부동산을 구입하는 것이 많은 시세 차익을 기대해 볼 수 있을지 아실 겁니다. 현재 상황과 입장을 고려했을 때 어떤 것에 투자해야 만족도가 더 높을지가 궁금하시다면 저희 SG주택연구소 전문가와 함께 하시는 방법도 있겠습니다. [출처] 부동산으로 돈버는법 부동산 투자 실패 줄이려면|작성자 SG주택연구소
